Nieuczciwa konkurencja to zjawisko powszechne i dosyć złożone. Chciałbym mówić o czynach nieuczciwej konkurencji sensu stricte, poczynając od kształtowania usług cen pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na należytym poziomie. Chodzi tu o znany sposób wypychania z rynku konkurentów, czyli osławione zero procent.

Nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 1 września 2017 r. określiła, iż pośrednictwo to czynności odpłatne, więc umowa zawierana na tzw. zero procent, czyli bez wynagrodzenia, jest umową nieważną. Jakkolwiek by się nie nazywała – niektórzy próbowali podejść do tematu w ten sposób, że skoro nie mogą wykonywać pośrednictwa bezpłatnie, to nazwą ją umową doradztwa. Tylko jak zajrzymy do tej umowy i zobaczymy, jakie są obowiązki, to wyjdzie nam na to, że tym obowiązkiem jest znalezienie kontrahenta. I jeśli ustalamy cenę usługi poniżej pewnych wartości rynkowych, tylko dlatego, żeby wypchnąć innych z rynku, oznacza tyle, że konkurujemy w sposób nieuczciwy. Ustalenie ceny poniżej kosztów jej świadczenia to przejaw nieuczciwej konkurencji. Problem jest oczywiście dużo bardziej złożony – trzeba spełnić kilka przesłanek, które wynikają z tego przepisów. Idąc dalej, niektórzy myślą, że skoro nie mogą wykonywać usługi za zero procent, to zrobią to za 1 złoty i będzie uczciwie. Trzeba jednak wiedzieć, że to umowa pozorna. Jest to po prostu udawanie, że jest to odpłatność, podczas gdy odpłatność nie występuje. Na rynku nieruchomości usługi pośrednictwa nie kosztują 1 złoty!

Przejawem nieuczciwej konkurencji może być również podbieranie sobie klientów. Jest to zresztą dosyć częsta praktyka. Co do zasady – konkurencja jest zjawiskiem pozytywnym, pożądanym, więc to, że różne podmioty, nie tylko pośrednicy, konkurują ze sobą czy to cenami, czy to tym, że próbują zdobyć najlepszych pracowników, jest to zjawisko pozytywne. Gdyby tak nie było, patrząc z drugiej strony, jako konsumenci mielibyśmy zdecydowanie gorzej. Natomiast są pewne ramy, których nie można przekraczać. I jeżeli ja bym chciał panią zwerbować, a pani pracuje gdzieś u jakiegoś pośrednika i mówię – zapraszam panią do siebie, zaproponuję lepsze warunki pracy – to jest to praktyka dopuszczalna. Ale jeśli, próbując panią zrekrutować, będę dyskredytował pani pracodawcę, pomawiał, podawał informacje nieprawdziwe na jego temat, to będą to nieuczciwe praktyki rekrutacyjne. Podobnie, jeżeli będę chciał pozyskać w ten sposób klienta. Na przykład, klient ma zawartą umowę pośrednictwa z jakimś pośrednikiem, a ja w jakiś sposób do niego docieram i oferuję mu swoje usługi. Klient zaś mówi – dziękuję już mam swojego pośrednika, a ja mimo to próbuję go przekonać – Daj sobie spokój, tam jest na pewno źle, oni popełniają masę błędów, nie mają zielonego pojęcia na temat pośrednictwa – to są niedozwolone praktyki. Mogę zaproponować klientowi lepsze warunki, to jest dopuszczalne, oczywiście jeśli nie zejdziemy poniżej pewnej opłacalności.

A co w relacjach z klientami?

Czynów z zakresu niedozwolonej konkurencji może dopuścić sie pośrednik w relacji z innymi pośrednikami, ale także z klientami. Przypuśćmy, że klient nie podpisuje ze mną umowy, nie życzy sobie tego, albo ja pracuję w modelu jednostronnym. Mam podpisaną umowę ze sprzedającym i tylko prezentuję nieruchomość. Przychodzi klient, ogląda nieruchomość i mówi – niech ja pomyślę. Następnie informację o nieruchomości przekazuje znajomemu albo członkowi rodziny i to ten poinformowany ją finalnie nabywa. W takiej sytuacji domagam sie wynagrodzenia od sprzedającego. Są na to odpowiednie instrumenty znajdujące się zarówno w kodeksie cywilnym, jak i w ustawie o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Mówimy tu o ochronie informacji niejawnych. Tylko żeby to zrobić, trzeba zabezpieczyć pośrednika, wprowadzając do umowy odpowiednie klauzule albo do dokumentów i dać je do podpisania osobom odwiedzającym nieruchomość. Musimy je zobowiązać do zachowania tajemnicy i jednocześnie poinformować o konsekwencjach jej nieprzestrzegania. Przy czym – informacje te muszą być zindywidualizowane – musimy opisać, czego dokładnie dotyczy poufność. W tej sytuacji osoba, która przekazuje informacje poufne dalej, może odpowiadać za szkodę albo też osoba, która informacje wykorzystała. Z tego tytułu może odpowiadać także pracownik biura, który na przykład odchodzi z danej firmy i w sposób nieuczciwy zabiera klientów, lub też im sugeruje, aby rozwiązali umowę z jego dotychczasowym pracodawcą i nawiązali z nim. I do tego posługuje się różnego rodzaju instrumentami szkalującymi, godzącymi w dobre imię jakiegoś właściciela biura obrotu nieruchomościami, podważają jego kompetencje, operują informacjami nieprawdziwymi itd.

Generalnie rozpowszechnianie informacji nieprawdziwych na temat innego przedsiębiorcy jest czynem nieuczciwej konkurencji albo wychwalanie siebie poprzez przyznawanie sobie umiejętności, kompetencji i wpływów, których nie posiadamy. I wreszcie pewien aspekt, który nie dotyka sensu stricte ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, ale jest powszechny. Chodzi o praktykę kopiowania zdjęć czy opisów itp. Tutaj już wchodzimy na grunt ustawy o prawach autorskich i prawach pokrewnych. Mianowicie – jeśli ja wykonam zdjęcia i umieszczę je w portalach gdziekolwiek w Internecie jako element mojej oferty i ktoś te zdjęcia skopiuje i użyje ich u siebie, narusza moje prawa autorskie osobiste i majątkowe. Prawa osobiste autorskie to pewnego rodzaju więź twórcy z dziełem, co znaczy, że zawsze będę autorem tego zdjęcia, jeśli je wykonałem. Natomiast autorskie prawo majątkowe jest zbywalne. To jest prawo do korzystania z tego dzieła – ja je mogę sprzedać. Zawsze jednak będę jej autorem, czyli zawsze będzie przysługiwało mi osobiste prawo.

Czyli na przykład podpis pod zdjęciem?

Na przykład, ale mogę przenieść na panią autorskie prawa majątkowe.

Co to oznacza?

Gdybym chciał z tego zdjęcia skorzystać, muszę zapytać panią o zgodę. Nie mogę zrzec się praw osobistych, że nie będę oznaczał swojego zdjęcia podpisem. Oczywiście – jeżeli w pełni przeniosę na panią swoje prawa autorskie, to ja ich nie mam, tak jakbym sprzedawał pani samochód – już nie mogę nim jeździć bo, to już nie moja własność. Ale możemy się umówić, że udzielę Pani licencji wyłącznej to znaczy, że ja jestem cały czas właścicielem fotografii i pozwalam na korzystanie z niej w jakimś zakresie. To się nazywa prawo eksploatacji do czegoś np. eksponowania tego zdjęcia na portalach, stronach internetowych, banerach, na ulotkach. Może to być licencja wyłączna – pozwalam tylko pani, a może to być licencja niewyłączna – tę fotografię mogą wykorzystywać inni.

Problem jest taki, że pośrednicy na co dzień wykonują zdjęcia sami albo te zdjęcia robią ich agenci lub też mają współpracujących fotografów. Tylko że wszyscy żyją w przeświadczeniu, że jeśli zdjęcia wykonuje mój agent, są one moje, albo gdy fotograf daje mi fakturę, to też już do mnie należą – nic bardziej błędnego.

Jeżeli zdjęcia wykonuje fotograf i wystawia fakturę na usługę fotograficzną, to ja mu płacę tylko i wyłącznie za usługę, ale nie dochodzi do przeniesienia praw autorskich, tym bardziej, że przeniesienie praw majątkowych musi być dokonane pod rygorem nieważności. Czyli trzeba odpowiednio sformułować umowę – tego typu postanowienia koniecznie powinny się tam znaleźć. Podobnie, jeśli mój agent wykonuje zdjęcia, jeżeli z nim nie uregulujemy kwestii prawnych, po zakończeniu współpracy może się okazać, że agent może zażądać usunięcia kilkaset fotografii, które mamy w swoim portfilio, na swoich stronach i jeszcze zażyczyć sobie wynagrodzenia za korzystanie z owoców jego pracy. Trzeba w umowach z agentem uregulować tę kwestię. Nawet jeśli mamy pracownika w rozumieniu kodeksu pracy, to co do zasady, istnieje takie pojęcie jak utwór pracowniczy, czyli jeżeli pracownik w zakresie swoich obowiązków ma wykonywanie fotografii nieruchomości, to wtedy pracodawca nabywa prawa do nich z chwilą przejęcia. Ale to musi być wpisane w zakres obowiązków takiego pracownika. Rzadko się o tym pamięta.

Kolejna sprawa. Mamy klienta, który przychodzi i chce, żeby mu sprzedać nieruchomość. Chcemy wykonać dla niego sesję fotograficzną, ale on rezygnuje i mówi, że zdjęcia ma i nam je podsyła. Zdjęcia wrzucamy do Internetu – częsta praktyka! Po dwóch tygodniach zgłasza się do nas inny pośrednik i pyta, jakim prawem wykorzystujemy jego zdjęcia? I to my mamy problem, nie klient. Za naruszenie osobistych praw majątkowych nie odpowiada ten, który zdjęcia przekazał, ale ten, który je upublicznił. Jeżeli dostajemy jakiekolwiek materiały audiowizualne od klienta, trzeba zabezpieczyć się w umowie, że posiada on prawa do tego i w przypadku, jaki opisałem wcześniej, on nam rekompensuje poniesione koszty z tego tytułu. Mało kto ma świadomość, jakie konsekwencje z tego wynikają. A można tego uniknąć w bardzo prosty sposób – trzeba wprowadzić odpowiednie zapisy w umowach.

Jaka jest w tym względzie świadomość u pośredników?

Prowadząc szkolenia, często pytam pośredników, kto ma umowę zawartą z fotografem. Raptem kilka osób podnosi ręce. Wszyscy korzystają z usług, ale poprzestają na przekonaniu, że skoro wystawiam fakturę i ją płacę, oczywistym jest, że zdjęcia są moje. Oczywiście możemy rozmawiać o rachunku prawdopodobieństwa podniesienia takich roszczeń. Fotograf robi zwykle tysiące zdjęć, to jego praca. Płacimy mu za to, nie spodziewając się pewnie, ze fotograf nagle będzie masowo pozywał wszystkich pośredników.

Ucierpiałaby na tym jego reputacja…

Ale jeśli dojdzie do jakiegoś konfliktu, jeśli pokłócimy się z naszym agentem, on odejdzie z biura – tu musimy być odpowiednio zabezpieczeni. To są kwestie, które koniecznie trzeba sobie uregulować, by móc skupić się na pracy, na świadczeniu usług. Wystarczy kilka umów – to nie jest skomplikowane – i będzie można spać spokojnie.

Rozmawiała Agnieszka Herman
Polska Federacja Rynku Nieruchomości